עצמו את העיניים ודמיינו לרגע מצב היפותטי: בבניין מגורים חדש לחלוטין בתל אביב, עם שתי מעליות וחניה תת קרקעית, הנמצא במרחק עשר דקות הליכה משדרות רוטשילד, בעלי הדירות מציעים לשוכרים הפוטנציאליים שכירות ארוכת טווח, מגבילים מראש את יכולתם להעלות את שכר הדירה מדי שנה ומוכנים לחתום על חוזה שכירות הוגן ששומר על זכויות השוכר. נשמע לא הגיוני, נכון? הרי שוק השכירות של תל אביב מזכיר יותר ג'ונגל מאשר את התיאור שלמעלה. ואכן שוכרי דירות רבים בעיר מתלוננים על מגורים בבניינים מתפוררים, חוזי שכירות דרקוניים ותשלום סכומים מופקעים עבור שכר הדירה.
אלא שזה לא דמיוני. פרויקט חדש שנקרא "שכירות הוגנת" מציע לשוכרים תנאים שונים מאלה הנהוגים בשוק הקיים: מתן אפשרות לשכירות ממושכת (עד שלוש שנים), הגבלת עליית מחירים בעת חידוש החוזה והסכמה על חוזה שכירות אחיד הקובע כללי משחק הוגנים בין השוכר למשכיר בסוגיות כגון תיקונים ותחזוקת הדירה, ביטחונות וכדומה. בעלי הדירות שמסכימים להצטרף להסדר מקבלים בתמורה סיוע בפרסום הדירות ובאיתור שוכרים פוטנציאליים. על הביצוע מופקדת "מנהלת הדיור", גוף המופעל על ידי החברה הכלכלית של אגודת הסטודנטים באוניברסיטת תל אביב, שהוקם לטובת העניין ומקבל תמיכה מהעירייה. המנהלת אינה שוכרת מבעלי הדירות את נכסיהם אלא משמשת מעין גורם מתווך, כאשר החוזה נערך ישירות בין שני הצדדים וההחלטה על בחירת הדייר עדיין נתונה בידיו של המשכיר. המודל יצא אל הדרך לראשונה לפני כשנה, בבניין ברחוב אייגר שהוקם על ידי קבוצת רכישה. מתוך כארבעים יחידות דיור בבניין החדש – עשרים הצטרפו אל ההסדר. מדובר בדירות 2-3 חדרים שהושכרו במחירים של 3,200 עד 3,800 שקלים, ובתוך חודש וחצי אוכלסו כולן. לאחרונה נפתח פרויקט חדש במתכונת זהה, בבניין משופץ שזה עתה החל אכלוסו ברחוב הגר"א.
בשלב הזה תגידו – ובצדק – שזה נשמע יותר מדי טוב. שלא יכול להיות שהשוק הפרטי מוותר מרצון על היכולת למקסם את רווחיו בשוק הנדל"ן הגואה רק כדי להשתלב בפרויקט חברתי שכזה. ואמנם, מה שיכול להסביר את קיומו של הפרויקט הוא העובדה שהבניינים המדוברים נמצאים בשכונת נווה שאנן, בקרבת התחנה המרכזית החדשה. מורכבותו של האזור מביאה לפערים עצומים בביקוש לדיור בינו לבין מרכז העיר, ועל אף שהוא נושק לאזור רוטשילד, בעלי הדירות שם מעוניינים בסיוע של גורם חיצוני למציאת דיירים לנכסיהם. סביר להניח שאילו היינו מציעים לבעלי דירות במרכז העיר לאמץ מודל דומה, התמריץ לא היה מספיק. אחרי הכל, איזו עזרה נדרשת בשיווק דירות שברגע שהן מתפרסמות ביד 2, עשרות אם לא מאות אנשים צובאים על דלתותיהן?
פרויקט חדש שנקרא "שכירות הוגנת" מציע לשוכרים תנאים שונים מאלה הנהוגים בשוק הקיים: מתן אפשרות לשכירות ממושכת (עד שלוש שנים), הגבלת עליית מחירים בעת חידוש החוזה והסכמה על חוזה שכירות אחיד הקובע כללי משחק הוגנים בין השוכר למשכיר בסוגיות כגון תיקונים ותחזוקת הדירה, ביטחונות וכדומה. בעלי הדירות שמסכימים להצטרף להסדר מקבלים בתמורה סיוע בפרסום הדירות ובאיתור שוכרים פוטנציאליים.
משבר כהזדמנות
הפער בין שוק הדיור של נווה שאנן לזה של רוטשילד ממחיש את הקיטוב החד שמאפיין אזורים שונים בעיר. מצד אחד ניצבת הזירה הנדל"נית הלוהטת ביותר, עם שכר דירה שמרקיע לשמיים ומגדלי יוקרה שצצים בזה אחר זה, ובמרחק מגוחך משם, אזור המאוכלס על ידי הקהילה הזרה שישראלים רבים מדירים את רגליהם ממנו. אלא שהפער הזה טומן בחובו גם הזדמנות. אזורים עם ביקוש נמוך יכולים לשמש מעבדה ליוזמות של שיקום והתחדשות עירונית, ובימים של משבר דיור, גם לעידוד מיזמי דיור בר השגה. במקומות כאלה קל יותר לשתף פעולה עם יזמים פרטיים, שמצדם מגיעים בגלל הפוטנציאל הכלכלי, אך אפשר לרתום אותם גם לפרויקטים בעלי תפיסת עולם חברתית.
פרויקט מלגות הדיור לסטודנטים הוא דוגמה נוספת לנכונות של השוק הפרטי להשתלב במיזמים האלה. סטודנטים שמתגוררים בשכונות בדרום תל אביב וביפו זכאים למלגת סיוע בשכר דירה המוענקת על ידי העירייה ומוסדות אקדמיים בעיר. אלא שבשונה מפרויקטים אחרים שנעשו ברחבי הארץ, כאן הוכנס אלמנט של שכירות הוגנת כדי למנוע מבעלי הדירות לגלגל את מלגת הסיוע בחזרה אל הסטודנטים (במרכז העיר ירושלים הונהג לפני מספר שנים פרויקט דומה שהביא לעליות מחירים חדות ולמעשה פגע בסטודנטים). כתנאי לזכאות למלגה חייב כל סטודנט להציג חוזה שכירות עם אופציה להארכת החוזה בשנה נוספת, ועם מגבלה על עליית שכר הדירה בעת חידוש החוזה של עד 5% בלבד. בשוק השכירות התל אביבי לא קל לשוכרים להשיג תנאים כאלה. אולם מרגע שמדובר בתנאי מחייב המגלם בתוכו את היכולת לקבל מלגה בסכום גבוה, הדבר גורם לסטודנטים להתעקש מול בעלי הדירות על הכנסת הסעיף לחוזה. בהינתן ביקוש נמוך יחסית לדירות נאלצים בעלי הדירות להיענות לבקשה. וכך, מבלי שהסטודנטים שמים לב, הם מנהיגים בשטח נורמה חדשה של חוזי שכירות מעט יותר הוגנים ביחס למצב הנוכחי.
הדבר המעניין הוא ששני הפרויקטים האלה לא היו כרוכים בבנייה ציבורית או בהקצאת קרקעות ציבוריות לבניית מיזמי דיור בר השגה. באמצעים פשוטים יחסית, הם מנצלים את המצב הקיים בשוק הפרטי לטובת פיתוח מענה למצוקת הדיור החריפה בעיר. נכון שהמענה אינו מספיק, מפני שהוא מספק פתרונות לטווח הזמן הקצר והבינוני וההתערבות בשוק היא רכה יחסית, אולם ניתן ללמוד מהמקרים האלה על היכולת לייצר סל של פתרונות דיור מגוונים באמצעות זיהוי הזדמנויות בשטח ויצירת שותפויות בין המגזר הציבורי למגזר הפרטי. שכלול של המודלים הללו ופיתוח מודלים נוספים עשויים להגדיל את אפשרויות הדיור בהישג יד הקיימות בעיר. יתרה מכך, שיתופי פעולה כאלה מסייעים לקידום תהליכים של התחדשות עירונית ומייצרים פתרונות דיור חדשים במרקם העירוני הבנוי, וזאת על רקע התעקשותה של הממשלה לרכז את מאמציה בתחום הדיור דווקא באמצעות בנייה מסיבית בשטחים הפתוחים, תוך הזנחת מרכזי הערים והחלשתם.
כאן המקום לסייג ולומר שבבואנו לפתח מודלים לדיור בר השגה באזורים בעלי ביקוש נמוך, חשוב להביא בחשבון לא רק את משבר הדיור הנוכחי, אלא גם את עתידן של השכונות בהן אנחנו פועלים. כניסת אוכלוסיות חדשות וצעירות לשכונות עשויה להביא לעליית ערך הנכסים באזור ובכך להאיץ תהליכי ג'נטריפיקציה ולדחוק את התושבים המקומיים. על כן, לצד פרויקטים דוגמת "שכירות הוגנת" ומלגות הדיור לסטודנטים, חשוב להבטיח גם מלאי דיור בהישג יד גם לטווח הארוך. כזה שיישאר למשך שנים רבות ויהווה אלטרנטיבת מגורים ראויה לתושבי העיר שאינם מסוגלים לעמוד במחירי הדיור. המיזם "גני שפירא" שנבנה על קרקע בבעלות עירונית בשכונת שפירא, ומציע לזכאים שכירות ארוכת טווח במחיר מסובסד, יכול לשמש התחלה טובה לכך.
מדיניות הממשלה בתחום הדיור אינה מעודדת פיתוח מיזמי דיור בר השגה, וכאשר יש התייחסות לנושא – זה נעשה בלי חשק, בלחץ של החברה האזרחית, הכנסת והרשויות המקומיות. ברחבי העולם המערבי דווקא קיימים מודלים מפותחים לדיור בר השגה, המשלבים תמיכה ציבורית ומעורבות של השוק הפרטי, וגם בישראל צצות בשנים האחרונות יוזמות מקומיות מעניינות. הימשכות משבר הדיור מעידה על כך שחייבים להחליף דיסקט ולפתח מודלים כאלה גם אצלנו, עם תמיכה ממשלתית מתאימה במימון ובחקיקה. עד אז נישאר עם שוק דיור לעשירים בלבד, שאינו מסוגל לתת מענה לעליות המחירים, ומשמש בעצמו גורם המחולל את היווצרותם של פערים חברתיים עמוקים.
פוסט זה התפרסם בשפת רחוב ב- 26.11.2014
יש מצב שיעניין אתכם
