בשנים האחרונות הולכים ומתפשטים פרויקטי נדל"ן סיניים בפדרציית ג'והור במלזיה, הסמוכה לסינגפור. פרוייקטים אלה נבנים על ידי חברות סיניות על קרקע ציבורית לשעבר, שהופרטה לטובת פיתוחה, ומשווקים לקהל סיני ובינלאומי. מגמה זו אינה ייחודית למלזיה – ערים חדשות ופרוייקטים תשתיתיים נבנים בכל רחבי אסיה, אפריקה ואמריקה הלטינית בעשורים האחרונים, לכאורה כדי לפתור את חוליי העירוניות הקיימת כגון צפיפות, זיהום ומשברי דיור, אך בפועל כדי לקדם פיתוח מואץ ומעבר לכלכלה מבוססת-ידע. ערים אלו נבנות ביוזמת הממשלה המקומית אך באמצעות הון שמגיע משחקנים חיצוניים כגון משקיעים זרים, מדינות ותאגידים בינלאומיים. סין היא אחת השחקניות המרכזיות בתופעה זו. תאגידים סיניים, בשיתוף הממשלה, משקיעים ומממנים הקמתן של ערים, נמלים, מסילות ותשתיות אחרות בכל רחבי הדרום הגלובלי. פרויקטים אלה נבנים למטרות רווח ושליטה גיאופוליטית ויוצרים סוג חדש של משטר עירוני. לדוגמה, בראש ערים חדשות אלו עומדים מנכ"לים ולא ראשי ערים, והערים אף נסחרות בבורסה, כך שמה שמנחה את פיתוחן הוא שיקולים פיננסיים.
ממשלת מלזיה תולה תקוות רבות בכך שפיתוח זה יביא לזינוק כלכלי, ומתמרצת אותו באמצעות יצירת אזורים כלכליים מיוחדים (SEZ- Special Economic Zones), במקרים מסוימים תוך ויתור על ריבונותה. אולם בפועל, מימוש פרויקטים אלה במדינה נתקל בחסמים רבים, עד כדי יצירת שכונות ואף ערי רפאים. יתרה מכך, מכירת הקרקע לחברות נדל"ן סיניות באה על חשבון התושבים המקומיים וגובה מחיר חברתי, סביבתי ואקולוגי כבד. רשומה זו מתבססת על סיור מחקרי שנערך במלזיה, בראשותה של פרופ' שרה מוזר מאוניברסיטת מקגיל שחוקרת את תופעת הערים החדשות כבר שני עשורים, והתמקד בגל החדש של הפיתוח הנדל"ני.
זוהי Danga Bay, קהילה מגודרת טיפוסית שנבנתה על ידי Country Garden – התאגיד הסיני שאחראי על מרבית הפרויקטים בג'והור. כמו שאר הפרויקטים שייסקרו ברשומה זו, הפרויקט מיועד לקהל סיני. אף שמלזיה אינה חולקת גבול עם סין, מעמד הביניים בסין בשנים האחרונות, שמתקשה להתמודד עם יוקר המחיה העולה, משקיע בנדל"ן בשווקים הולכים ומתרחבים. חלק מהמשקיעים רכשו דיור לא רק למטרות השקעה אלא אף מתוך כוונה לגור במלזיה בעתיד כדי ליהנות מאוויר יותר נקי, איכות חיים וקירבה לשירותים הכלכליים והתרבותיים שסינגפור מציעה. עם זאת, ספק אם תוכניות אלה יתממשו.
Danga Bay בנויה משורה של גורדי שחקים וחוף ים פרטי, שלמעשה נגזל מהתושבים המקומיים, כמו גם חלקים גדולים נוספים מקו החוף של ג'והור. שלטים רבים לאורך החוף מונים שורה של איסורים, כולל איסור שחייה, עקב סכנת קרוקודילים, ששטח המחייה שלהם הצטמצם בשנים האחרונות בעקבות הנזקים הסביבתיים מהבנייה המואצת. אף שאינו רצוי שם, הציבור המלזי המקומי מגיע לחוף ומשתמש במתקניו. בביקור במשרד המכירות, מתגלה שהפרויקט רחוק מיעדי האכלוס והדירות בו נמכרות ב"הנחת קורונה". למעשה, תאגיד Country Garden מתמודד עם קשיים כלכליים רבים, עד כדי סכנת פשיטת רגל.
סמוך ל-Danga Bay נמצא פרויקט דומה, Greenland, שהבנייה בו נעצרה לחלוטין בטרם הושלם. בזמן הביקור במקום, השומרים שנותרו באתר המיותם הצביעו על העגורנים שפורקו לנגד עיננו, מאחר ואין צפי להמשך הבנייה בקרוב. נותר רק לשער מה יהיו ההשלכות על המשקיעים מסין, שספק רב אם אי פעם יקבלו מפתחות לדירה.
הפרוייקט הבא שביקרנו בו הוא Princess Cove, הממוקם בעיר ג'והור בארו. נכון לזמן הביקור, רובו עדיין שומם וניכר שרוב הפונקציות המסחריות והתרבותיות בו טרם נפתחו, למעט בניין האופרה שנחנך לא מזמן. משרד המכירות (ה-Sales Gallery) גדול ומרשים ומציג דגם נוצץ של הפרוייקט העתידי כמו גם דירות לדוגמה. כמו כל משרדי המכירות בהם ביקרנו, ניכר שהפרוייקט מיועד בגלוי לקהל סיני: הכיתובים, הקישוטים והעיצוב מכילים מוטיבים סיניים, וסגל המכירות אף הוא מסין או מקרב האוכלוסייה הסינית במלזיה. מחוץ למשרד אנחנו מגלות רמז קטן לכך שהפרוייקט בכל זאת ממוקם במלזיה. השלט הסגול שנראה ברקע מכריז ששטח זה הינו אדמת הסולטן של ג'והור בארו, האיש שעומד מאחורי עסקאות הנדל"ן עם התאגיד הסיני, שנעשתה ככל הנראה ללא כל מנהל ציבורי תקין- אם כי הפרטים הספציפיים של עסקאות המכר אינם ידועים.
Princess Cove ממוקם ממש על מעבר הגבול היבשתי לסינגפור, ה-Johor–Singapore Causeway, מיקום שהופך אותו לאטרקטיבי עבור משקיעים ועם צפי מבטיח יותר לעומת פרויקטים אחרים שביקרנו. בעתיד צפויה להיחנך גם רכבת מהירה מסינגפור למלזיה, אם כי היא כנראה לא תעבור בג'והור בארו. אך גם מעבר ברכב או באוטובוס אינו לוקח זמן רב, עובדה שמצויינת בהבלטה רבה בחומרים הפרסומיים – הגרסה המקומית ל-"30 דקות מתל אביב".
הפרוייקט הבא שביקרנו בו, Helios Cove, לעומת זאת, עומד בשממונו, וספק רב אם מישהו מתגורר שם. בקניון העצום שנבנה בין מגדלי המגורים מרבית החנויות נטושות, ושלטים שנתלו עליהן מצביעים על שימושים אפשריים. מסעדת מאכלי ים וסופרמרקט הם בין העסקים היחידים הפעילים במקום. באופן סמלי למצב הפרוייקט, המודל שניצב במשרד המכירות הריק אף הוא מראה סימני התפרקות.
גולת הכותרת של ההשקעות הסיניות במלזיה היא Forest City, עיר חדשה המיועדת ל-750,000 תושבים, המהווה את פרוייקט הנדל"ן הסיני הגדול ביותר מחוץ לסין נכון להיום. העיר אמורה להיות מורכבת מארבעה איים לכשתושלם, והחלק הראשון שלה נבנה בתוך כחמש שנים בלבד. Forest City משווקת כעיר חכמה ואקולוגית, ומהווה אזור כלכלי מיוחד כך שקניית נכסים בה פטורה ממיסים רבים. היא מהווה גם חלק מתוכנית ה- Malaysia my second home, במסגרתה רכישת נדל"ן במדינה מקנה זכאות לתושבות ארוכת טווח.
העיר אמורה למשוך תעשייה עתירת-ידע וחברות בינלאומיות בשל הטבות המס הגלומות בה. גלריית המכירות של העיר מרשימה מאוד, ולצד דגם ענק של העיר, מלווה בהסברים על מערכות הבטחון המשוכללות, מנגנוני ייבוש הים (Land reclamation) ששימשו ליצירת הקרקע, העוגנים הכלכליים העתידיים ואיכות החיים הצפויה בעיר. הפרסים השונים שהעיר זכתה בה בתחרויות בינלאומיות שונות על היותה "עיר מודל" מוצגים לראווה. גם כאן, העיצוב ואף נציגי המכירות הם סינים. אולם, המודל הנוצץ והרטוריקה המרשימה עומדים בניגוד למצב בשטח.
כ-500 תושבים בלבד מתגוררים כיום ב-Forest City, כך אומר לנו בגילוי לב נציג המכירות שעורך לנו סיור בגלרייה, הריקה למדי. החוקרת הקנדית פרופ' שרה מוזר (Sarah Moser), יוזמת הנסיעה שחוקרת ערים חדשות במלזיה ובדרום מזרח אסיה כבר שני עשורים, מספרת שבביקור האחרון שלה שם ב-2019, הגלרייה שקקה רוכשים פוטנציאליים, ומדי פעם נשמע צלצול של גונג גדול, שבישר על מכירה של עוד דירה. אולם, למעשה לא היינו זקוקים להערכה המספרית שסיפק לנו נציג המכירות על מנת לגלות שמדובר, נכון להיום, בעיר רפאים. בשיטוטים שלנו בעיר, בה ישנו שני לילות, הכבישים הרחבים עמדו כמעט ריקים. הגינון, התשתיות, והחוף המטופח המשקיף על סינגפור, שבעבר זכו לטיפול מסור, מגלים סימני הזנחה. גם כאן מקומיים רבים גודשים את החוף ושותים אלכוהול שנקנה בדיוטי פרי של ה-SEZ המהווה כעת את מוקד המשיכה העיקרי של העיר. בעבר, מספרת מוזר, החוף והמתחמים השונים היו מלאים בשומרים נפאליים שהשגיחו בקפדנות שזרים (כלומר מקומיים, מלזים) לא ייכנסו. מתחמי המגורים עדיין מאוישים על ידי שומרים, אך החוף והקניון אינם. המבנה האייקוני שנראה במודל, מגדל משרדים, עומד ריק. כשיורדת החשכה ניתן לראות לפי האורות שרק דירות מעטות מאוכלסות. נציגי המכירות תולים את המצב בקורונה, ואומרים שכשיוסרו ההגבלות על סין, העיר תתאושש. אך בסוף הסיור, נציג המכירות אומר לנו – שוב בכנות לא אופיינית – שאם אנחנו רוצות לקנות דירה ב-Forest City על מנת לגור שם אז אין בעיה, אך הוא לא ממליץ לקנות דירה להשקעה מאחר ועתיד העיר לא ודאי. יעד האוכלוסייה העתידית צומצם ל-500,000, לדברי הנציג, "כדי שיהיה פחות צפוף". אך נכון להיום, גם מספר זה נראה דמיוני. ימים יגידו מה יעלה בגורל הפרויקט.
ביום הבא אנחנו מבקרות בכפר ילידי של כ-50 משפחות, שניצב בלב מאבק משפטי ארוך, עליו מספר לנו עורך הדין ממשרד מקומי שמלווה אותו, לצד כמה תושבים. האוכלוסייה הילידית של מלזיה מהווה פחות מאחוז מהאוכלוסייה, ובאזור הזה של ג'והור בארו ישנם כפרים ילידיים בודדים. התושבים מתפרנסים בדוחק מחקלאות ימית ומדיג, ומתגוררים בתנאי מחייה צנועים. השטח עליו נמצא הכפר, שהבעלות עליו מעולם לא הוסדרה, נמכר לתאגיד Country Garden, וצפוי לקום עליו פרויקט נדל"ן סיני נוסף. הסולטן של ג'והור מכר את הקרקע מעל גבם של התושבים, שנדרשים להתפנות מבתיהם. בתום מאבק משפטי מורכב של כעשור, הושג הסכם עם המדינה, במסגרתו הכפר יועבר למרחק של כשעה נסיעה, לגדות נהר שפחות מתאים בתנאיו לחקלאות ימית ולשייט. המדינה תממן את בניית הבתים אך התושבים ייאלצו להשאיר מאחוריהם את הציוד היקר ששימש אותם לגידול צדפות, ללא פיצוי. גם מסעדת מאכלי הים המשגשגת בכפר תיאלץ להינטש. ההבנה שתושבים שגרים במקום מאות שנים ינושלו מאדמתם שוברת לב, בעיקר לאור זאת שרוב הפרוייקטים בהם ביקרנו כושלים, וניכר שאין צורך בעוד פרוייקט נדל"ן יוקרתי שאינו מיועד לקהל המקומי. הדבר היחיד שאולי יסכל את העתיד הצפוי לכפר היא פשיטת הרגל של התאגיד הסיני, אך בכל מקרה, הקרקע כבר הועברה לבעלותו לצמיתות. הכפר הילידי הוא עוד חוליה בשרשרת במסגרתה קרקע ציבורית לאורך החוף של ג'והור נגזלה מהציבור בכוחניות. מעבר להיבטים הברורים של חוסר הצדק שעולים מהפרטת המרחב הציבורי, הבנייה הרבה לאורך החוף והרס בתי הגידול הטבעיים גרמה לנזקים רבים למערכת האקולוגית ובעקבות זאת, ליכולתן של קהילות כפריות לאורך החוף להתפרנס מדיג ומחקלאות ימית.
