עיצמו את העיניים לשנייה ונסו לחשוב מהם הדברים הראשונים שעולים לכם בראש כאשר אתם שומעים את המילה סעודיה. סביר להניח שהדימויים העיקרים שיעלו לישראלי הממוצע יהיו קשורים לסקסיזם, לדיכוי פוליטי, לנפט ולעושר מסנוור עיניים. ואכן, בסעודיה יש לא מעט מכל אחד מן המרכיבים הללו ברמה שיכולה להספיק ליבשת שלמה, אך לצידם – וביתר דיוק בחפיפה עמם – ישנן תופעות מורכבות של הגירה, עוני ומשבר דיור חמור.
על אף שקשה למסגר באופן מדויק מתי בדיוק החל משבר הדיור הסעודי, ניתן לאתר את שורשיו במשבר הכלכלי שהתרחש במדינה בתחילת שנות האלפיים. למעשה כבר בשנת 2003 הכיר הממשל הסעודי לראשונה במשבר, במסגרת תוכנית החומש השמינית (2004-2009), והציב יעדים כמותיים לפתרונה.
יש לומר: זו לא הפעם הראשונה שהתרחש משבר דיור בסעודיה. בשנות השבעים התרחש משבר דומה עקב הנהירה של תושבים סעודים לערים הגדולות, גידול באוכלוסיית העובדים הזרים וספקולציות נדל"ן. הממשל הסעודי סירב אז לאמץ פתרונות מערביים כגון בניית שיכונים ציבוריים או ערים חדשות, מסיבות תרבותיות ודתיות (לדוגמה, בנייה של שיכונים רבי קומות עוררה סוגיות של צניעות עקב ריבוי של חללים ציבוריים משותפים). במקום זאת, הממשל בחר לאמץ פתרונות חלופיים, ובהם חלוקת קרקעות בחינם והענקת משכנתאות ללא ריבית לאזרחים סעודים במסגרת קרן ממשלתית מיוחדת. מאמצים אלו הובילו לכך שבתחילת שנות התשעים, כ-67% מהאזרחים הסעודים היו בעלים של בית משלהם.
אולם, שני עשורים לאחר מכן מצאה את עצמה סעודיה במשבר דיור חדש.
10 שנות עבודה לרכישת דירה
את משבר הדיור הנוכחי ניתן לפרק שלושה תתי משברים: משבר בעלות, משבר נְשִׂיגוּת (affordability) ומשבר קורת גג. בכל הנוגע למשבר הבעלות, בעשורים האחרונים חלה ירידה משמעותית בשיעור האזרחים הסעודים שיש בבעלותם דירות: אם בשנות התשעים ל-67% מהאזרחים הסעודים הייתה דירה בבעלותם, בשנת 2014 הנתון עמד על 47% בלבד – ירידה של עשרים אחוז.
בעוד תוכניות החומש השונות מתייחסות באופן קבוע לסוגיית הבעלות, קשה יותר לזהות התייחסות סדורה בכל הנוגע לנשיגות הדיור, או ליחס בין הכנסות התושבים לעלות הדיור. השלטונות הסעודים נמנעים באופן היסטורי מלפרסם נתונים ברורים לגבי התפלגות ההכנסות בממלכה. עם זאת, בשנים האחרונות פורסם כי אזרח סעודי ממוצע נדרש לשלם שכר של עשר שנים על מנת לקנות דירה (לשם השוואה, הישראלי הממוצע נדרש לחסוך שכר של כ-13 שנים על מנת להגיע לרכישת דירה).
נתונים נוספים מראים כי לצד קושי ברכישת דירה ועלויות דיור גבוהות, קיים קושי ממשי בקרב אזרחים סעודים עניים להשיג קורת גג העונה על סטנדרטים מינימליים של מגורים. בהקשר זה, דו"ח של האו"ם הגדיר כ-18% מהשטחים העירונים בסעודיה כמשכנות עוני (סלמס). שטחים אלו משמשים בעיקרים למגורים של עובדים זרים אך כמו כן גם למגורים של סעודים עניים המהגרים מן הפריפריה אל הערים הגדולות.
גידול דמוגרפי, מסחר ספקולטיבי
אז מה הוביל את סעודיה למשבר הדיור הנוכחי? גורם מרכזי אחד הוא (באופן לא מפתיע במיוחד) הגורם הדמוגרפי. סעודיה גדלה באופן ניכר במהלך השנים – מארבעה מיליון בני אדם בשנות השישים ליותר מ-33 מיליון בני אדם בשנת 2018. חלק מן הגידול הוא תוצאה של הגירת עובדים זרים אך לא מעט ממנו נבע משיעורי פריון גבוהים. אמנם, שיעור הפריון ירד במהלך השנים מ-7.2 ילדים לאישה בשנות השישים ל-2.7 בשנת 2015, לא מעט כתוצאה מעלייה משמעותית באחוז הנרשמות ללימודים גבוהים, אך עדיין מדובר ברמת פריון גבוהה ביחס למדינות בעלות הכנסה גבוהה. השילוב של ריבוי טבעי גבוה, הגירה של עובדים זרים, אוכלוסייה צעירה ורמות עיור משמעותיות הוא מתכון ודאי להגדלת הביקוש לדיור בערים הגדולות.
גורם נוסף, הנגזר במידה רבה ממגמת העיור הנרחבת ומהביקושים הגבוהים לקרקעות, הוא המסחר הספקולטיבי בקרקעות ריקות במרכזי ערים. במסגרת המסחר הכללי באדמות בסעודיה, בעלי הון צברו שטחים נרחבים של קרקע באזורים עירוניים ומסרבים למכור אותם נוכח הצפייה לעליה מתמדת בערך הנכס. תופעה זו מכונה בסעודיה בשם "אדמות לבנות" והיא מאפיינת ערים רבות, שבהן ניתן למצוא חלקות אדמה עצומות שנותרות ללא פיתוח עקב הרצון של בעליהם למקסם את הרווח. מחקר שנערך על ידי האו"ם ובחן את ההון המרחבי של 17 ערים מרכזיות בסעודיה, מצא כי 46% מכלל השטח ברשויות הללו מורכב מאדמות לבנות, שעל חלקן הממשלה הסעודית כבר הקימה תשתיות של כבישים, חשמל ומים, כך שהן זמינות לפיתוח מידי.
לצד הביקוש הגבוה המונע על ידי הגידול הדמוגרפי, ולצד ההיצע הנמוך הנגרם כתוצאה מהמסחר הספקולטיבי באדמות, ישנו גורם שלישי שמקשה על צעירים סעודים לרכוש דירה משלהם: הגורם המימוני. במובנים רבים, מדובר בגורם יוצא דופן ויחוד לסעודיה, שבה, בשונה ממדינות רבות בעולם, קשה מאוד לקבל משכנתא בשוק הפרטי. בעבר, היעדר אפשרויות מימון לא הפריע יותר מדי לסעודי הממוצע, מכיוון שהמדינה סבסדה משכנתאות ללא ריבית. אולם כעת, לאחר הקיצוץ הנרחב במימון הממשלתי, השוק הפרטי לא רק שלא מצליח להדביק את הפער אלא מאמץ מדיניות שמרנית בכל הנוגע למתן הלוואות. לדוגמה, בנקים למשכנתאות בסעודיה מסרבים לעיתים קרובות לאשר משכנתא לאזרחים סעודים העובדים במגזר הפרטי. כתוצאה, בעוד הדור הקודם הצליח למצוא עבודה בקלות במגזר הציבורי, הדור הצעיר יתקשה לעשות זאת נוכח המדיניות הנוכחית של הממשל השואפת לרסן את הוצאות המגזר הציבורי.
אלו הם הגורמים המאקרו-כלכליים המעצבים את שוק הדיור הסעודי, אך מה בנוגע לערים הסעודיות עצמן? איך העיצוב והתכנון שלהן משפיע על משבר הדיור במדינה? כאמור, הערים הסעודיות מתאפיינות לא פעם ב"חורים" במרקם האורבני, כתוצאה מקיומן של "אדמות לבנות". הרצף האורבני המקוטע, לצד ההישענות הכמעט בלעדית על הרכב הפרטי, יוצרים בעיות נגישות ועומסי תנועה משמעותיים. כך, דו"ח מ-2018 שבחן עומסי תנועה בערים שונות ברחבי עולם מצא כי ריאד ממוקמת במקום ה-31 מבין 200 הערים שנבדקו. בעיות נגישות ותחבורה אלו מאלצות משפחות סעודיות לחפש פתרונות דיור בערים הגדולות, מה שמוביל בסופו של דבר לעליות מחירים נוספות.
היבט שמסומן כגורם נוסף למשבר הדיור – ואף משמש לא פעם בתור שעיר לעזאזל – הוא ההעדפה התרבותית של החברה הסעודית לבנייה נמוכה של צמודי קרקע. שר השיכון הסעודי אף ציץ בטוויטר, כי אין משבר דיור בסעודיה אלא לכל היותר משבר בתרבות המגורים (או "משבר במחשבה", בתרגום מילולי) – ציוץ שגרר תגובות נזעמות במדיה החברתית ובעיתונות הכתובה. בחינה מדוקדקת יותר של הנתונים מגלה כי טיפוס הדירות הנפוץ ביותר הוא דווקא דירות בנות 1-2 חדרי שינה. כמו כן, על אף שבתים צמודי קרקע מהווים חלק מהנוף של עיר סעודית טיפוסית, במקרים רבים הם מחולקים ליחידות דיור המושכרות לדיירי משנה, כך שגם הם לא בדיוק תואמים את הדימוי של בית פרוורי יחיד המשמש משפחה אחת. אין הכוונה כאן לטעון כי הערים הסעודיות מאוכלסות בצפיפות אך הם גם לא מרבד אחיד של צמודי קרקע. לדוגמה, הצפיפות של ריאד עומדת על 3600-6000 תושבים לקמ"ר (על פי חישובים שונים) – פחות או יותר כמו הצפיפות הממוצעת של חיפה.
כבר לא קוברים את הבעיה תחת הרים של כסף
במהלך שני העשורים האחרונים נעשו ניסיונות שונים לפתור את משבר הדיור הסעודי אך קשה לומר כי המשבר עומד להיפתר בקרוב. חיפוש קל באינטרנט מגלה כי גם ב-2020 – יותר מ-17 שנה לאחר ההכרה הרשמית במשבר הדיור – אנחנו עדיין בעיצומו. מדי חודש מתפרסמות כתבות בנושא בערבית ובאנגלית, לצד שיח מתמשך ברשתות החברתיות.
במהלך עשרים שנים האחרונות, ובייחוד במהלך השנים האחרונות, פעלה הממשלה לפתור את משבר הדיור באמצעות הגדלת התקצוב לקרן הממשלתית למשכנתאות ומיסוי "קרקעות לבנות" במטרה להגדיל את היצע הקרקעות בשוק. פתרונות נוספים מקדמים מעבר לבנייה מתועשת וצמצום עלויות הבנייה. כך, לדוגמה, לאחרונה נחתם הסכם בין הממשלה הסעודית לבין חברה אמריקאית המתמחה בבנייה מתועשת על בניית 8000 יחידות דיור.
עם זאת, קשה למצוא נתונים ברורים לגבי השפעת המאמצים הללו על משבר הדיור. למעשה, הממשל הסעודי לא פרסם שום נתונים חדשים מאז שיורש העצר הסעודי, מוחמד בן סלאמן (או MBS כפי שהוא מכונה במערב) פרסם את חזון 2030 – רפורמה מקיפה בכלכלה הסעודית במטרה להפוך אותה לכלכלה מודרנית שאינה תלויה ביצוא נפט. לכן, נכון לעכשיו אין לנו שום אינדיקציה אם הממשלה הסעודית הצליחה לעמוד ביעד של העלאת אחוז הבעלות ל-60%, כפי שהיא הציבה לעצמה במסגרת תוכנית הדיור ל-2020 שמהווה חלק מחזון 2030.
אתם בוודאי שואלים בשלב זה מדוע הממשל הסעודי לא עושה את מה שעשה בשנות השבעים, כלומר לקבור את הבעיה תחת הרים של כסף? בהקשר זה חשוב להבין כי החל משנות האלפיים מנסה הממשלה הסעודית לרסן את המגזר הציבורי ולהעדיף פתרונות מבוססי שוק על פני התערבות ממשלתית ישירה. כמו כן חשוב לזכור כי על אף משאבי הנפט, סעודיה היא מדינה גדולה – הן פיזית והן דמוגרפית; כך, ייתכן מאוד שאין יכולת כלל ליישם בפועל את אותם פתרונות אותם ישמה בעבר.
ביותר ממובן אחד המשבר הנוכחי מהווה אחד מן האתגרים המשמעותיים העומדים בפני יורש העצר הסעודי מוחמד בן סלמאן בדרכו לממש את חזון 2030, שכולל טרנספומציה מקיפה של הכלכלה והחברה הסעודית. אולם, כמו במקרים רבים במזרח התיכון, הפער בין החזונות הנוצצים של המנהיגים לבין המציאות הוא גדול, וקשה לבוא בביקורת לאלו שאחז בהם ייאוש. בשנת 2011, באותה התקופה בה דפני ליף יצאה עם אוהל לשדרות רוטשילד, קבוצה של צעירים סעודים החליטה לבטא את מחאתה כנגד מחירי הדיור ולשקף את מצבם של הצעירים בסעודיה. הם יצרו סרט מוקומנטרי קצר בשם "מונופולי", המתעד שורה של גברים צעירים ומיואשים המנסים למצוא פתרונות יצירתיים למשבר הדיור. באחת מן הסצנות, רופא מתמחה החולק דירת חדר עם כמה שותפים חולם חלום, במהלכו מופיעים שלושה בעלי הון סעודים. אותם בעלי הון מתגפפים (באופן שאינו משתמע לשני פנים) על גדר המקיפה שטח אדמה. בסופו של החלום, הם מבחינים ברופא הצעיר, רודפים אחריו וטורפים אותו כמו עדת זאבים – עדות לאופן בו נתפסים בעלי ההון בעיני הדור הצעיר. בימים אלו אנחנו עדים להתפתחות נוספת בסיפור במסגרתו נכוח ירידת מחיר הנפט סעודיה נקלעה למשבר כלכלי עמוק אשר עשוי להרחיק סעודים צעירים רבים מחלומם על בית משלהם – או במילים אחרות לא רק שהמצב לא עתיד להשתפר בעתיד הקרוב הוא אף עשוי להחריף.
סיפור משבר הדיור של סעודיה אולי מצלצל מוכר לקורא הישראלי. במובנים רבים, למרות שהמשבר הסעודי כולל בתוכו מאפיינים ייחודים, קשה לומר כי הוא ייחודי בפני עצמו, ולא מעט מדינות בעולם מתמודדות עם משברים מהסוג הזה – וישראל בכללן. אולם, האם עצם הידיעה כי אנחנו לא היחידים שצריכים להתמודד עם מחירי דיור מאמירים, חזיונות נוצצים על ערי הייטק במדבר והצהרות חלולות של פוליטיקאים הופכת את הייאוש לקצת יותר נוח? לצעירים – בסעודיה או בישראל – שאין ברשותם דירה, ושהסיכוי שלהם להשיגה נמוכה, לא בטוח שהתשובה על שאלה זו חיובית.
פוסט זה התפרסם בשפת רחוב ב- 21.06.2020
יש מצב שיעניין אתכם
