הדירה הראשונה ששכרתי בישראל הייתה מצוינת. משופצת כחדשה ובמיקום אידיאלי לסטודנט שלמד אז באוניברסיטת תל אביב, ממש על דרך נמיר. אמנם קצת רועש, אבל לא נורא. שטחה היה כ-45 מטרים רבועים. שטח זה כלל חלל מרווח בכניסה לדירה, שבימי שני וחמישי שימש כחדר המתנה לרופא מומחה, גינקולוג, שקיבל מטופלות בחדר נוסף שהיה במקור הסלון של הדירה אך הוסב לחדר טיפולים. נכון, זה אולי נשמע כמו סידור מוזר למדי, אך בהתחשב בכך ששעות הפעילות של הרופא לא היו ארוכות מדי, בפועל מעטות הפעמים שנאלצתי לברך את הנשים הממתינות לרופא ביציאתי מהבית.
עבורי זאת הייתה מציאה. אלמלא העובדה שחלקנו חלק מהדירה עם מרפאה גניקולוגית, יתכן שלא היינו יכולים (השותף שלי ואני) להרשות לעצמנו לממן את דמי השכירות ולהתגורר קרוב יחסית לאוניברסיטה (כן, גם בשנת 2002 מחירי השכירות בתל אביב היו גבוהים עבור סטודנטים עולים חדשים המתפרנסים ממשרות חלקיות).
שוק השכירות בישראל מלא בתופעות מעוותות פחות או יותר מהסוג שתואר כאן, ובשונה מהמקרה האישי שלי, חלקן רעות מאוד. שוק זה מורכב מיותר מ-500,000 משקי בית השוכרים את דירתם מידי משכירים פרטים, אינדיווידואלים, מסודרים פחות או יותר, סבתות וסבים, אנשים שקיבלו נכס בירושה או שהשקיעו בדירה נוספת כדי להבטיח לעצמם הכנסה נוספת בעת זקנה.
האם שוק השכירות בישראל יכול להיראות אחרת?
בעולם, יש דוגמאות לשווקי שכירות שמתנהלים ונראים אחרת, האם זה גם יכול לקרות בישראל? האם המהלכים האחרונים שמקדם שר האוצר הנכנס, משה כחלון, לפיקוח על שוק השכירות הינם צעד לכיוון שוק שכירות שפוי יותר?
שוק השכירות בישראל מלא בתופעות מעוותות פחות או יותר מהסוג שתואר כאן, ובשונה מהמקרה האישי שלי, חלקן רעות מאוד. שוק זה מורכב מיותר מ-500,000 משקי בית השוכרים את דירתם מידי משכירים פרטים, אינדיווידואלים, מסודרים פחות או יותר, סבתות וסבים, אנשים שקיבלו נכס בירושה או שהשקיעו בדירה נוספת כדי להבטיח לעצמם הכנסה נוספת בעת זקנה.
מרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן בפקולטה למשפטים ומכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב הקימו קבוצת חשיבה רב-תחומית, שהורכבה מסטודנטים לתארים מתקדמים בתחומי הכלכלה, המשפט והגיאוגרפיה, על מנת לבחון מדוע אין בישראל שוק להשכרה ארוכת טווח ומה הם החסמים לפיתוחו.
עבודת הקבוצה הניבה מסמך מדיניות שבחן חמש חלופות שונות לקידום שוק להשכרה ארוכת טווח:
1. חלופת הממשלה: מכרזים להשכרה ארוכת טווח
הממשלה היוצאת החלה במימוש מדיניות זו כאשר פרסמה בתחילת 2014 שלושה מכרזים לשיווק קרקעות לדיור להשכרה: בהרצליה, ברמת השרון ובחיפה. שלושת המכרזים הללו יצאו לפועל בהתאם להחלטת רמ"י, שעיקריה: המדינה תשווק מגרשים שבבעלותה באמצעות מכרזים, כאשר היזם שמציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע הוא הזוכה (ולא ייקבע במכרז מחיר מינימום). היזם מחויב על חשבונו דירות מגורים שיושכרו לתקופה של עשרים שנה לפחות. לאחר תקופה זו, היזם יורשה למכור את הדירות בשוק החופשי. כל הדירות בפרויקט יושכרו לתקופה של שלוש שנים לכל הפחות – ועשר שנים לכל היותר. כמו כן, היזם מחויב להשכיר לפחות רבע מהדירות בשכר דירה מוזל ומפוקח, הנמוך ממחיר השוק. דירות אלו יושכרו אך ורק ל"זכאים" בעוד שאר הדירות יוכלו להיות מושכרות במחיר השוק.
2. חלופת 'תיקון מס' 101 לחוק התכנון והבנייה'
ב-18 במרץ 2014 אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית תיקון מקיף לחוק התכנון והבנייה (תיקון 101). אחת ממטרות התיקון היא הענקת תמריץ ליזמים לבנות בנייני מגורים להשכרה ארוכת טווח על קרקעות פרטיות, זאת באמצעות אישור תוספות בנייה בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך. הדירות בפרויקטים אלו לא יושכרו בדמי שכירות מופחתים אלא במחירי שוק, אך יחולו מגבלות על העלאת שכר השירה במהלך תקופת השכירות.
3. חלופת השלטון המקומי
בוואקום שנוצר בהיעדר מדיניות ממשלתית התפתחה בעיריות מסוימות מדיניות מוניציפאלית שמטרתה לקדם דיור בהישג יד בשכירות ארוכת טווח. עיריית תל אביב-יפו היא הבולטת ביותר בתחום זה. היא הגדירה דיור בהישג יד ככזה שעלותו אינה עולה על רבע מהכנסות (נטו) משק הבית בעשירון ההכנסה השביעי. בהתאם, פועלת העירייה לקדם דיור בהישג יד לזכאים חסרי דירה במגרשים בבעלות עירונית או בבעלות רשות מקרקעי ישראל. מדיניות העירייה מיושמת בשני מודלים שונים:
חלופת עירייה א': בנייה ותפעול עירוניים
במודל זה, העירייה היא שמבצעת בפועל את הבנייה של הדירות לדיור בר השגה, באמצעות החברה העירונית "עזרה ובצרון" על קרקע עירונית, כאשר מלוא עלות הבנייה מוטלת על העירייה. החברה העירונית אחראית על בדיקת הזכאות למועמדים, ביצוע הגרלות, אכלוס המשתכנים, גבייה של שכר הדירה במחירי דיור בר השגה ופיקוח על הדיירים כך שאלו לא ישכירו את הדירה לצד שלישי.
חלופת עירייה ב': בנייה בבעלות משולבת לעירייה ולקבלן
במודל זה, העירייה מקצה קרקעות עירוניות ליזמים פרטיים, באמצעות מכרזים פומביים למכירת זכויות חכירה. מכירת זכויות זו נעשית במסגרת עסקת קומבינציה שבמסגרתה, עיריית תל אביב-יפו מקבלת מהזוכה במכרז יחידות דיור בנויות. במסגרת המכרז, התחרות בין היזמים הפרטיים היא על שיעור חלקה של עיריית תל אביב-יפו בקומבינציה. את הדירות שנשארות בבעלות עיריית תל אביב-יפו יושכרו כדיור בר השגה לזכאים.
4. חלופה של הסדרת היחסים בין שוכר למשכיר
בקדנציה הקודמת החליטה ועדת השרים לענייני דיור להכין תזכיר חוק, שמטרתו "שיפור המסגרת החוקית הקיימת בעניין הסדרת יחסי משכיר-שוכר של דירת מגורים ויצירת מסגרת חוקית מתאימה להבטחת ההגינות, הסבירות והוודאות ביחסים המשפטיים בין הצדדים". מאחר ותזכיר החוק של הממשלה טרם פורסם בעת כתיבת המסמך, הנייר התייחס להצעת החוק להסדרת שוק השכרת דירות מגורים בישראל, התשע"ד-2014, שהוגשה על ידי חברי הכנסת חיליק בר, סתיו שפיר ואורלי לוי אבקסיס כחלופה שתיבחן לצד חלופות אחרות שמטרתן לקדם שוק שכירות ארוכת טווח.
השוואה בין החלופות
כל החלופות הללו נותחו באמצעות מתודולוגיה של הערכת השפעות (Impact Assessment) המחייבת הגדרה של יעדים וקריטריונים:
1. היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת טווח שלא מוגבל באופן מובנה בזמן או בהיקף.
2. היכולת להגדיל נתח השוק לשכירות ארוכת טווח והיצע הדירות בכלל.
3. היכולת לספק פתרונות לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ונמוכה.
4. עלות הסבסוד הציבורי.
5. היכולת לספק פתרונות דיור מוטי נגישות (בנגישות לתחבורה ציבורית).
6. היקף הסיוע הכספי לזכאים.
7. זמינות ליישום.
8. היכולת לייצר השפעות חיצוניות חיוביות.
ניתוח החלופות לפי כל הקריטריונים הוצג בטבלה שמציגה את ה"ציון" שקיבלה כל חלופה על פי סולם צבעים:
אדום – החלופה אינה עומדת בקריטריון כלל או לוקה בחסר באופן משמעותי.
צהוב – החלופה מביאה לעמידה בקריטריון באופן חלקי בלבד.
ירוק – החלופה מספקת מענה מלא עבור הקריטריון שעל הפרק.
בהמשך לניתוח, מציג נייר המדיניות מספר המלצות ראשוניות:
ראשית, אין חלופה המצליחה לבדה לעמוד בכל המטרות. לכן על מנת לפתח שוק של שכירות ארוכת טווח בראייה כוללת ראוי לשלב בין כלי מדיניות מגוונים המשלימים זה את זה.
שנית, כלי המדיניות הקיימים היום ברמה הלאומית נושאים בחובם עלות כלכלית גבוהה מאוד ובשלב זה הם אינם מכוונים למנעד רחב של אוכלוסיות – ובפרט לא לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית ונמוכה. לאור מחירי השכירות המוצעים במכרזים שהצליחו לצאת אל הפועל עד כה, מי שצפוי ליהנות מהטבת הדיור במחיר מפוקח הם משקי בית בעלי הכנסה בינונית-גבוהה (עשירון 8). זאת מאחר שזאת האוכלוסייה שתהיה מסוגלת לעמוד בהוצאות הדיור (גם לאחר ההטבה) מבלי להוציא שיעור לא סביר מהכנסתה על דיור. מומלץ, אם כן, לשכלל את החלופות הלאומיות הקיימות, ובכלל זה מנגנוני מימון ישיר ועקיף, כך שהתועלת החברתית תהיה גדולה יותר לאור העלות ציבורית הכרוכה בהן.
כמו כן, למדיניות שנועדה להסדיר את היחסים בין שוכר למשכיר יש יתרון יחסי מבחינת היכולת לייצר שוק לשכירות ארוכת-טווח בהיקף רחב וזמין. ראוי לשקול חלופה זו ליישום מהיר הן עקב יכולתה לשפר את שוק השכירות בכללותו והן ככלי שעשוי לתמוך ואף להשלים חלופות אחרות.
לבסוף, לכלי המדיניות המופעלים ברמה המקומית יש יתרון ביצירת השפעות חיצוניות חיוביות וכוחם משמעותי כחלק מתהליכי פיתוח עירוניים. כמו כן, יש בחלופות אלו הזדמנות לתת מענה לאוכלוסיות בעלות הכנסה בינונית ואף נמוכה. לרשויות מקומיות, אם כן, מומלץ לעשות שימוש בכלים אלו, גם אם מבחינת השוק בכללותו כלים אלו מוגבלים ביכולתם לייצר שינוי בהיקף נרחב.
הנייר הוצג בערב עיון שהתקיים ביום ב' 18.5.15 בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב.
לקריאת המסמך המלא לחץ כאן
כותבי המסמך: גל ישורון, סטודנט לתואר שני בכלכלה; יואב לרמן, דוקטורנט בחוג לגיאוגרפיה; יוני צ'רניאבסקי, שמאי מקרקעין; יניב קורדובה, עורך דין וסטודנט לתואר שני במשפטים; עמית חקין, עורכת דין וסטודנטית לתואר שני במשפטים; ופאבל ז'לנוב, דוקטורנט בבית הספר לכלכלה.
פוסט זה התפרסם בשפת רחוב ב- 26.05.2015
יש מצב שיעניין אתכם
