עירוב שימושי קרקע הוא מדיניות תכנונית לשילוב כמה שימושים, כדוגמת דיור, מסחר, תעסוקה ושימושים ציבוריים, באותו המרחב – החל מרמת הבניין, דרך הבלוק העירוני והרחוב ועד רמת השכונה או האזור. גישה תכנונית זו הייתה בשימוש כבר בערים הראשונות באימפריה הרומית במאה החמישית לפני הספירה. בערים ההיסטוריות, אזורי מלאכה ומסחר היו משולבים באזורי מגורים, לעיתים אפילו ברמת יחידת הדיור, כאשר בית המשפחה שימש גם כבית מלאכה. למרות שצורת חיים זו הביאה עמה לא מעט בעיות סביבתיות, היא המשיכה לאפיין את ערי המערב לאורך רוב ההיסטוריה, והעירוב הזה ביטא בין היתר את הקשר שהיה קיים בין זהותו של האדם, מקצועו, מעמדו ומשפחתו.
המהפכה התעשייתית של המאה ה-19 יצרה דפוסים חדשים של מגורים, חיים ועבודה. שינויים טכנולוגיים דוגמת התפתחות מנוע הקיטור אפשרו פיתוח של מפעלי תעשיה רחבי היקף שהחליפו במידה רבה את בית המלאכה המשפחתי. המעבר ממלאכה ידנית למיכשור ייצר משרות חדשות והחקלאים עברו מהשדות, בהם כבר לא היו דרושים, אל העיר ומפעליה. השפעה נוספת של מפעלי התעשייה החדשים, שמוקמו במרכזי הערים, היתה זיהום אוויר כתוצאה משריפת פחם, שהיווה את מקור האנרגיה העיקרי של המפעלים.
זהו ההקשר בו נולד שדה תכנון הערים המודרני, תולדה של המהפכה התעשייתית שהובילה לעיור מואץ ולגידול משמעותי של הערים, במקביל לחדירתן של תעשיות מזהמות ולמחסור בתשתיות שגרמו לשיעורי תחלואה גבוהים ולתנאי מחיה ירודים. תכנון הערים ביקש לשפר את תנאי המחיה באמצעות מדיניות תכנונית הנקראת "איזור" (zoning), אשר בשונה מעירוב השימושים המסורתי, דוגלת בהפרדת שימושי קרקע, כך שהתעשיה המזהמת הורחקה מאזורי המגורים.
מדיניות האיזור החלה בגרמניה ושוויץ בסוף המאה ה-19 והפכה לשיטת התכנון השלטת בעולם המערבי שלאחר מלחמת העולם השניה. במקביל, הלכה והתפתחה מגמת הפרבור, שביקשה לאפשר לאנשים לעבוד בעיר וליהנות מההזדמנויות החדשות שהיא הציעה, אך לחיות הרחק מהתעשיה המזהמת, הציפוף והתחלואה שאפיינו את החיים העירוניים. בתחילה היו הפרברים נחלתם של העשירים בלבד, אך בעזרת פיתוחים טכנולוגיים בתחבורה הציבורית, כדוגמת הרכבת הקלה, וביתר שאת עם פיתוח הרכב הפרטי, אוכלוסיה הולכת וגדלה יכלה להרחיק את מגוריה ממרכז העיר.
כיום, בעידן הפוסט-פורדיסטי המאפיין את ערי המערב, כאשר התעסוקה העירונית לא מבוססת לרוב על תעשייה מזהמת אלא על שירותים ותעשייה עתירת ידע, עולה קרנו של אורח החיים העירוני לעומת הפרברי. "המעמד היצירתי” שהגדיר ריצ’רד פלורידה, המועסק בתעשיות העירוניות ההולכות ומתחזקות, מתייחס אל המגוון התרבותי והאנושי שמציעה העיר כערך מוסף ולא כאל מפגע.
בהקשר התכנוני, המגמה הזו מלווה בעניין גובר והולך בתכנון מעורב שימושים.
אזורים מעורבי שימושים המשלבים מסחר, תעסוקה ומגורים זה לצד זה הם מאבני היסוד של העיר הקומפקטית, שמאפשרת הליכה רגלית ומגבירה את תנועת האנשים במרחב וכך, בין היתר, תומכת בכלכלה המקומית. יתרון כלכלי נוסף של קומפקטיות זו הוא החסכון בהוצאות הנסיעה ובזמן הנסיעה של תושבים בין מקום מגוריהם למקומות העבודה והבילוי.
המרחב המעורב: תועלות ואתגרים
למרחב המאופיין בעירוב שימושים ישנם יתרונות חברתיים, סביבתיים וכלכליים. הפעילה הקהילתית שהפכה לגורו בזירת התכנון העכשווי, ג'יין ג'ייקובס, יחד עם חוקרים ומתכננים אחרים שבאו אחריה, טוענים ששילוב שימושי מסחר ותעסוקה לצד מגורים הופך את הסביבה לבטוחה יותר, בזכות תנועת אנשים ברוב שעות היממה, וכן מסייע ליצירת תחושת קהילה מוגברת בשל האינטראקציה החברתית שתנועה זו מייצרת.
אזורים מעורבי שימושים המשלבים מסחר, תעסוקה ומגורים זה לצד זה הם מאבני היסוד של העיר הקומפקטית, שמאפשרת הליכה רגלית ומגבירה את תנועת האנשים במרחב וכך, בין היתר, תומכת בכלכלה המקומית. יתרון כלכלי נוסף של קומפקטיות זו הוא החסכון בהוצאות הנסיעה ובזמן הנסיעה של תושבים בין מקום מגוריהם למקומות העבודה והבילוי.
השפעה כלכלית נוספת היא על ערך הדירות: חיוניות המרחב העירוני מעורב השימושים והסמיכות של תעסוקה ומסחר למגורים מעלות את ערך הדירות המצויות בו, בעוד שלהשפעות החיצוניות השליליות של שילוב זה, כדוגמת רעש, לכלוך ועומס, השפעה מנוגדת על ערך הדירות. מחקר משנת 2016 מצא שערך הדירה בקרבה למוקדי מסחר עולה עד לרף מסוים, שלאחריו אינטנסיביות המסחר משפיעה באופן שלילי על ערך הדירה. יש לכך משמעות חברתית, ומחירי הדיור הגבוהים יחסית באזורים מעורבי שימושים עלולה להקשות על משקי בית ברמת הכנסה נמוכה יותר לגור בקרבת עבודתם. זאת, למרות שאזורים מעורבים מאופינים לעתים קרובות בתמהיל דירות מגוון ובאוכלוסיה משכבות סוציו-אקונומיות שונות. כלומר, עירוב שימושים מוביל לחיוניות ולמאפיינים חיוביים רבים, אך הוא עלול גם להטות את הכף וליצור מרחב יקר, אקסקלוסיבי וסטרילי.
בהיבט הסביבתי, עירוב שימושים תורם להפחתת השימוש בכלי רכב פרטיים. מכיוון שהמרחב המעורב נמצא בשימוש פעיל לאורך רוב שעות היממה, הוא תורם לניצול יעיל יותר של תשתיות. כמו כן, תכנון מעורב שימושים מאפשר ציפוף שכן הוא מייתר את הצורך ביצירת הפרדה בין השימושים השונים, ובכך הוא תורם לשימוש אינטנסיבי ויעיל יותר במשאב הקרקע. עם זאת, ציפוף הבנייה מהווה גם אתגר מבחינת רמת האינטנסיביות המיטבית. בדומה להשפעה על ערך הדירות, גם בהקשר של ציפוף ישנה נקודת איזון שונה למרחבים שונים, שלאחריה הציפוף פוגע במשתמשי המרחב, ולפניה הסביבה אינה צפופה דיה בשביל לאפשר מרחב פעיל ותוסס.
אולי החסרון המשמעותי ביותר של עירוב השימושים הוא פגיעה באיכות החיים של תושבים בשל סמיכות לשימוש המצוי עימם בקונפליקט, כדוגמת מסחר סיטונאי או ברים שמייצרים רעש בשעות הלילה. בגלל הפוטנציאל לזיהום אוויר, רעש ואור חשוב ליצור תמהיל שימושים ששומר על איזון בין צרכי כלל משתמשי המרחב. תמהיל השימושים חיוני גם לכלכליות ולהצלחת התכנון, שכן תמהיל לא נכון יכול לפגוע בהיתכנות היישום וליצור מרחב שומם, שפוגע בעיר ובקהילה.
מגמת התכנון מעורב השימושים צפויה ללכת ולהתחזק עם התגברות הצורך במרחבים חסכניים במשאבים שאינם נשענים על רכב פרטי, אך הדרך ליישום נרחב של מדיניות זו רצופה באתגרים. המתכננים, התושבים, נבחרי הציבור והמשתמשים במרחב עוברים תהליך לא פשוט, מעבר משיטת האיזור המוכרת והנוחה במידה רבה, לעירוב השימושים שכולל בחובו הבטחות ויתרונות רבים אך גם קשיים משמעותיים.
עירוב שימושים הלכה למעשה
עירוב שימושים מתבטא בשתי צורות פיסיות עיקריות:
עירוב שימושים אופקי (או רוחבי) מבוסס על הפרדת שימושים ברמת הבניין, במקביל לסמיכות בין בניין בייעוד אחד לצד בניין בייעוד אחר. דוגמה שכיחה לכך היא מבנה מסחרי הממוקם בשכונה לצד מבני מגורים ומבני ציבור. דוגמאות שכיחות פחות הן שילוב של מבני תעסוקה לצד מגורים, מסחר ומבני ציבור.
עירוב שימושים אנכי (או מרובד) הוא עירוב שימושים ברמת הבניין. לרוב השימושים הסחירים יהיו בקומות הנמוכות והמגורים בקומות העליונות. עירוב זה אגרסיבי יותר ומצריך תשומת לב רבה יותר לשמירה על איכות חיי הדיירים. התכנון הפיסי שלו מורכב יותר, שכן הוא מצריך מערכות נפרדות וכניסות נפרדות לפונקציות השונות. נכון להיום, הפרדה תפעולית זו מכבידה על כלכליות הפרויקט הן בשלב ההקמה והן בשלב התפעול והניהול השוטף.
לכן, כיום עירוב שימושים אנכי הינו לרוב מינורי וכולל קומת קרקע מסחרית או ציבורית ומעליה קומות מגורים. דגם זה נפוץ ביותר הן בתכניות ותיקות במרכזי ערים והן בתכניות חדשות. עירוב שימושים אנכי פשוט זה תורם לסביבת הפרויקט, ולעתים גם לכלכליות שלו, כאשר הוא מאפשר לשלב בין שימושים עם רווחיות גבוהה, כמו מגורים, לצד שימוש שההיתכנות הכלכלית שלו רגישה יותר, כדוגמת מלונאות.
בישראל תכנון מעורב שימושים הולך וצובר תאוצה, אך הוא טומן בחובו אתגרים רבים. פרויקט השוק הסיטונאי בתל אביב, שנועד ליצור – לפחות לפי מתכנניו – "רובע עירוני, חי ותוסס", מדגים את האתגרים הללו.
מדובר בפרויקט המשלב כ-2,100 יחידות דיור במבנים בני 14 קומות ובמגדלים בני 48 קומות. מבני המגורים מתוכננים בעירוב שימושים אנכי הכולל שטחי מסחר ומבני ציבור בקומות הקרקע, כאשר הקרקע מורכבת משני מפלסים: המפלס הקדמי פונה לרחוב ומייצר חזית מסחרית פעילה לכל אורכו ואילו המפלס האחורי מוגבה מעל מפלס הרחוב ופונה אל חצר פנימית שמוקפת במבני ציבור.
הפרויקט כולל גם קניון המשלב מוסדות ציבור: מרכז ספורט הכולל בריכה ציבורית וחדר כושר, ובית ספר יסודי. אמנם מבנה הקניון כולל בחובו עירוב שימושים, אך פונקציית הקניון, המצוי בבעלות פרטית ומסוגר כלפי עצמו כמעט ללא חזיתות ומפגש עם הרחוב, עומדת בסתירה ברורה לשאיפת התכנון מעורב השימושים ליצור מרחב נגיש והטרוגני, המתקשר ותורם לרחוב פעיל ותוסס. בנוסף, לעומת מסחר הרחוב, אל הקניון מגיעים רבים ברכב פרטי החונה בחניות הרבות שבמתחם – היבט נוסף שחוטא לשאיפה של עירוב השימושים ליצור מרחב שנשען על הליכה ברגל ולא על הרכב הפרטי.
נסיון תכנוני זה בהקמה של פרויקט מעורב שימושים מבהיר את הפער בין האידאל אליו שואף התכנון ובין האתגרים שבהקמתו בפועל.
לקראת עתיד מעורב?
מגמת התכנון מעורב השימושים צפויה ללכת ולהתחזק עם התגברות הצורך במרחבים חסכניים במשאבים שאינם נשענים על רכב פרטי, אך הדרך ליישום נרחב של מדיניות זו רצופה באתגרים. המתכננים, התושבים, נבחרי הציבור והמשתמשים במרחב עוברים תהליך לא פשוט, מעבר משיטת האיזור המוכרת והנוחה במידה רבה, לעירוב השימושים שכולל בחובו הבטחות ויתרונות רבים אך גם קשיים משמעותיים. מימוש הפוטנציאל של עירוב השימושים מצריך למידה מהכשלונות ומההצלחות של פרויקטים כדוגמת השוק הסיטונאי, לצד שכלול של התכנון הפיסי ושל המסגרת הרגולטורית המנחה אותו.
כך לדוגמה מערכת המבא"ת (מבנה אחיד לתכנית), מערכת ארצית להגשת תכניות בנין עיר, מאפשרת להגדיר ייעודי קרקע הכוללים בתוכם מספר ייעודים (למשל מגורים, מסחק ותעסוקה). ייעודי קרקע כאלו מכונים "פיג'מות", מכיוון שהם מופיעים בתכנית ככתם מפוספס, ולא ככתם של ייעוד בודד שצבוע בצבע אחיד. עם זאת, שיטה זו אינה משאירה גמישות רבה בקביעת שימושים בשלב התכנון המפורט והרישוי.
פיתוחים טכנולוגיים בתחומי התחבורה והבנייה, לצד שינויים בדפוסי החיים של הדורות הבאים יכולים לאפשר עירוב שימושים מורכב ונועז יותר מהקומה המסחרית המוכרת. לאור השאיפה לצמצם את התלות ברכב הפרטי, ועם התגברות ההכרה בצורך באיזון בין עבודה ובית, תכניות צריכות לאפשר שילוב של תעסוקה, ואפילו תעשייה במקרים מסוימים, לצד מגורים ומסחר, לצד ההבנה שעירוב שימושים הוא לא נוסחת קסם שמתאימה בכל מקום ובכל זמן.
:לקריאה נוספת
Grant, Jill. "Mixed use in theory and practice: Canadian experience with implementing a planning principle." Journal of the American Planning Association 68.1 (2002)
Foord, Jo. "Mixed-use trade-offs: how to live and work in a compact city neighbourhood." Built Environment 36.1 (2010)
Moos, Markus, et al. "Planning for Mixed Use: Affordable for Whom?." Journal of the American Planning Association 84.1 (2018)
Yang, Hee Jin, Jihoon Song, and Mack Joong Choi. "Measuring the externality effects of commercial land use on residential land value: A case study of Seoul." Sustainability 8.5 (2016)
פוסט זה התפרסם בשפת רחוב ב- 03.10.2018
יש מצב שיעניין אתכם
